что то я столкнулась с тем, что мне некомфортно повышать арендную плату своим арендаторам, даже если она все равно будет ниже рынка и все равно в целом они в выигрыше

вот сижу сочиняю им романтические письма - чтобы обосновать повышение и чтобы они это позитивно восприняли

а мой приятельно обычно устно сначала беседу проводит, чтобы по глазам увидеть реакцию

я думаю что при личной встрече мне вообще будет неудобно этот вопрос поднимать, лучше письмо официальное сразу напишу, проверила цены на крейглисте, буду держать ниже рынка процентов на 5-10, чтобы арендаторы подольше жили

недавно обнаружила такой прикол, что за своих питомцев арендаторы готовы платить дополнительно 100 баксов в месяц = так я полюбила больших собак :))) так где с животными получается арендная плата существенно выше рынка и арендаторы счастливы, наверное их больше нигде не берут :))) но я бы про это не догадалась, это предыдущие владельцы так хорошо сдали :))) нужно эту тему будет развить :)))

_________________
Проснулась, умылась, нарядилась, улыбнулась и пошла УКРАШАТЬ МИР!

Можно написать мейл

ДараХой товарищ I want to be clear, we do want you as a tenant
Но ты уже стока-то живешь и ни разу мы тебе плату не повышали, вот в соседнем доме который такой же/ больше/меньше аренда такая-то(цифра выше намного) what I think is too much. Или в такой же квартире над/ под тобой-стока-то. Что тоже я считаю многовато. Но твоя аренда маловата. Давай встретимся поговорим на сколько нам повысить чтоб fare for you and for me.

То что на русском переведите более вежливо.

_________________
/ Ля Мер / фр. - море
http://youtu.be/x69INfVZHwE

"Early to bed and early to rise, makes a man healthy, wealthy, and wise"

Замечательно :))) красиво завернули :))) у меня действительно одни арендаторы которым лет восемь почти не повышали плату, мы только что купили этот объект, поэтому я аппелирую к тому, что мы заплатили больше за объект и мортгадж выше. Ну и говорю что даже с повышением это все равно гуд дил для них.

Я тоже посмотрела на цены вокруг, они конечно существенно повыше - но тенанты наверное про это знают, хотя наверное можно такой параграф тоже написать :))))
я понимаю что встретиться конечно было бы идеально и лично поговорить, но мне честно говоря совсем неудобно это делать, если только всю волю в кулак и учиться :))) все таки это лучший вариант - может вообще арендатора спросить - как он считает что будет справделиво рентов - может он вообще еще выше цену назовет :)))

_________________
Проснулась, умылась, нарядилась, улыбнулась и пошла УКРАШАТЬ МИР!

Я своим арендаторам ваще текст послала в декабре, что вот вам 30 дней ноутис, что плату я вашу поднимаю, и что рент должен быть по маркет валью такой то и такой то, но так как вы у нас уже дом долго арендуете, то я вам ренту поднимаю не так высоко, и цену указала.

_________________
Никогда не говори никогда...

а в лизе как лучше писать - что она автоматически на следующий год продляется если ни одна из сторон за 60 дней не уведомила об изменениях или что через год лиз становится помесячным, или можно сразу лиз на несколко лет заключить?
или лучше каждый год встречаться и подписывать новый годовой лиз?

_________________
Проснулась, умылась, нарядилась, улыбнулась и пошла УКРАШАТЬ МИР!

Мы ниче не подписываем, у нас вербал помесячный эгримент. Я просто знаю, что они никуда не денутся. Мои арендаторы еле еле наш рент тянут, куда им еще щемиться с двумя маленькими детьми и собаками.
Я почти каждый месяц им шлю смски с угрозами, что если опять рент позже заплатят , то выселю.

_________________
Никогда не говори никогда...

вы суровая :))) ну наверное с кем то таким языком и нужно общатся, но мне было бы сложно
у меня одни арендаторы как раз с двумя малышами и оба работают в магазинах, сменяя друг друга, но у них в лизе уже записано, что если животное, то плюс небольшая доплата - я им делаю аджастмент - придется им за кошечку доплачивать, но это уже было в лизе, а вот в следующий раз мне будет трудно им повышать, так как мне люди нравятся :))) а другая арендаторша делает свой маленький бизнес, чтобы содержать свою семью с двумя детьми, мне кажется у нее муж не супер добытчик - тоже сама все вертится - молодец, вот с ней нужно поговорить о повышении, так как 8 лет почти не повышали, а цены идут вверх на аренду сейчас

_________________
Проснулась, умылась, нарядилась, улыбнулась и пошла УКРАШАТЬ МИР!

Есть стандартные письма. Сначала благодарите их какие они замечательные съемщики. Потом обясняете что всегда трудно поднимать плату но из-за инфляции и т.д. выросли Ваши расходы. По ставнению с другими Ваша плата все равно низкая. Лучше поднимать каждый год ненамного чтобы они уже знали что их ожидает а не сразу намного. Можно предложить символический "gift renewal" если они подпишут новый договор сразу- ковры почистить, краску обновить немного. т.д.

Да, и я считаю не надо спрашивать что они думают. Из моего опыта большинство начинают жаловатся что еле-еле могут позволить себе аренду и так и надо столько в доме отремонтировать. это же бизнес- Вы владелец, Вы должны постоянно быть в курсе какая аренда по району и брать столько же. Если они в одном и том же месте жили 8 лет без ремонта за это можно делать скидку но в конце концов они все равно съедут и ремонт придется делать рано или поздно.

спасибо, в общем да,
эти жильцы почти без повышения жили, сейчас владлец сменился, я думаю у них есть ожидания / подозрение, что рента может поменяться, я думаю это все равно не комфортно - 5 % или 10%
я думаю повысить на 9% до круглой и приятной глазу цыфры, все равно это будет на 15% ниже рынка (мой приятель только что сдал в этом же районе)
я тоже не хочу разводиь дискуссию, так как она владелица малого бизнеса, думаю умеет тоже вести переговоры, думала тоже о гифте - типа новый холодильник или что то еще, но они уже много всего получили, пока последний хозяин пытался этот объект продать - ему пришлось много чего сделать
так то лучше я повышу на 9% срзу и спрошу ее если она хочет лиз на несколько лет подписать и зафиксироваь оплату

_________________
Проснулась, умылась, нарядилась, улыбнулась и пошла УКРАШАТЬ МИР!

Я думаю, что любой съемщик согласится с минимальным увеличением, близким к CPI - 3% - это как пить дать. Ну, а потом смотрите, насколько вам это выгодно. У нас съемщики беспроблемные - платят вовремя, в квартире чисто.То есть нам хотелось бы, чтоб они остались. Опять же у них есть собака -питбуль, то есть им идти особо некуда. Вот мы и повышаем потихоньку, и они согласны. А вот когда к нам метро пройдет - там другая песня - можно будет обоснованно намного повысить квартплату. Но мы перед переподписанием лиза встречамеся с ними и разговариваем.

Главное нужно убедиться, что у вас нет рент контрола в городе.

В Лос Анджелесе он существует почти во всех городах, люди арендуют там десятилетиями, например вселился 20 лет назад за 800 долларов в месяц и живет до сих пор. Лендлорд не имеет поднимать плату, помоему больше, чем на 2% в год, так и живет народ за 1000 в месяц, где аренда уже 2-3 тысячи.

а почему они не могут выселить этих жильцов и вселить других с высоким рентом

_________________
Проснулась, умылась, нарядилась, улыбнулась и пошла УКРАШАТЬ МИР!

vjane, вы не создавайте себе лишние проблемы, don't overthink it. Отсылаете письмо, где пишете что контракт подошёл к концу, если они хотят, то его можно продлить на очередной год со следующими условиями. Перечисляете и упоминаете поднятие цены. Их дело согласится или отказаться. Зачем ещё распинываться и описывать почему вы решили поднять цены. НУ решили и решили, им-то какое дело. Инфляция!

_________________
A woman in Russia has a chance to be almost everything except a woman

Rent control в городе - подписали длительные лизы, ничего не нарушают, сити рент контрол не дает повышать рент больше чем на 2% в год

Проверьте свой город на рент контрол - это очень важно