Девочки, привет всем!

Я недавно открывала тут темку насчет приглянувшегося форкложера....почитала всех (спасибо ответившим!), подумала и решила, что ни фига я в этом деле пока не секу. А надо!! Я поняла так, что надо сначала "подлечить" кредитную историю, потом подавать заявы на приобретение мортгиджа в банках (так?), и как дадут аппруваллеттер, так и можно начинать искать свое первое самостоятельно купленное жилье? Сколько по времени действует такое письмо обычно? А если на мортгидж подавать в несколько банков, то каждый запрос кувалдой стукнет по моему кредит скору, да? Допустим, я получила аппрувал и могу искать жилье. Что делать дальше? Как эффективнее его искать? Слышала, что информация на трулии, зиллоу и риэлтор.ком не очень быстро обновляется. Что делать? Обращаться к риэлторам? Понятно, что лучше поспрашивать знакомых и гмгм родню, но у меня таких особых знакомых нет, к сожалению. На родню в подобных вопросах не хотелось бы рассчитывать... Ткните, если не сложно, в какие/нибудь книжки или сайты, где без обмана можно научиться покупке недвижимости, пожалуйста? Как общаться с риэлторами, не зная подводных камней процесса? Короче, все комментарии и предложения велкам! И спасибо всем заранее!

Я в вашей теме, если можно, постою послушаю, а то я всю первую часть решила с мужем, а вот как правильно, где смотреть и т.п. хотела бы обновить инфой, а то там везде тяжело реально обновляется а у меня уже сроки поджимают. Тоже хочу послушать как лучше искать и куда обращаться.

_________________
Принимаю обращение на ТЫ =)

Автор, зачем Вам такие сложности?
Просто найдите брокера по моргиджу. И все. Пусть у него голова болит.

Чтобы понять что Вы хотите и сколько это может стоить в Вашем районе, еще до обращения к риэлтеру, отслеживайте на Крейгслисте open house и ходите на все, даже можно на те, которые не в Вашй таргет группе.
Вы очень быстро поймете "что такое хорошо, и что такое плохо".

_________________
Ничто не стоит нам так дорого и не выглядит так дешево, как наши собственные понты!

Insomnia, спасибо за совет! А где искать подходящего моргидж брокера? Просто тупо по банкам походить и поговорить с разными брокерами или еще как? Я довольно четко знаю, сколько я могу потратить, в каком районе я хочу купить жилье... просто я никогда с подобными деламине сталкивалась даже близко... Хочется, чтоб не надули

Сколько Вы можете потратить и в каком районе Вы хотите купить жилье - Вы знаете, но Вы не знаете точно сколько в том районе чего стоит и как это выглядит в живую, поэтому open house просто незаменим как опыт.
Рекомендую еще поездить по району где Вы хотите покупать и посмотреть на таблички у домов, которые продаются.
Звоните риэлтеру, встречайтесь, смотрите дома. Вас это ни к чему не обязывает. Чем больше посмотрите, тем лучшее представление будете иметь.
Брокера надо искать независимого, не от банка, который будет Вам искать лоан с наилучшими условиями по всем банкам.
Можно гулить, можно спрашивать у риелтеров на тех же опен хаузах или домов, которые Вы смотрите. Поспрашивайте у знакомых.

Кажется, точно не знаю, если банк владеет квартирой, то моргич Вы можете взять только в этом банке.
Учтите, что если Вы покупаете форекложерный или шорт сейл дом, то оформление бумаг длится долго, до полугода, кажется. Зависит от того сколько лендеров на доме и т.п.

_________________
Ничто не стоит нам так дорого и не выглядит так дешево, как наши собственные понты!

Зачем вам тыркаться в разные банки самой? Идите к моргидж брокеру, он сам вам все найдет, да еще и хороший процент подыщет. Дома надо смотреть с реэлтором. Вы покупатель, так что вы ничего не платите реэлтору. Реэлтору платит продавец. Реэлтор будет вести все переговоры, договариться о времени просмотра недвижимости, а также торговаться по цене. Кстати, на кредитную историю проверка несколькими банками никак не повлияет. Если банки или брокеры будут проверять вашу кредитную историю в течение 30 дней под покупку дома (т.е. для одной и той же цели), то сколько бы банков или брокеров не проверяло вашу историю, на кредитной истории это отразиться как один Inquiry.

Зачем по банкам ходить? У них процент всегда выше. Начните с риэлтера, они как правило три-в-одном - и брокера подскажут, и хоум инспектора подсуетят, и маляра и плотника если впоследствии понадобится.
Если рынок "хот", то кроме риэлтора вам никто не поможет дом купить - сейчас во многих регионах сметают по внутренним продажам внутри фирм и риэлторовским нетворкинг - то есть официально до того, как дом на МЛС попал. Плавали рисентли- знаем
Насчет кредит скора - смотря какой лоан вы берете. Если FHA, то он френдли со скором и 600, просто процент самый низкий не дадут - там пропорционально кредитному скору. Ну и смотря какой даунпэймент у вас - в пропорции от стоимости дома.
Форкложере вам не грозит - там за нал мафия бьется, так что вам не втиснуться

_________________
Это у меня не шапка Мономаха...это у меня парик из Чебурашки...

Преапрувал леттер действительно на 90 дней. Если вы за это время ничего не изменили финансово и дом не нашли, то тот же брокер вам просто обновит письмо уже конкретно под оффер, без всяких проверок кредитной истории

_________________
Это у меня не шапка Мономаха...это у меня парик из Чебурашки...

Факт

попробуйте (с риэлтером) найти HUD дом
это тот же Форкложе, но уже выкупленный гос-вом
на них всегда аукционы - выигрывает то, кто больше предложит
и в дом вы (в смысле покупатель) обязаны вселиться в течение неск. недель и поэтому есть шанс, что инвесторам с наличкой нет смысла учавствовать в аукционе

Желательно иметь какую-то сумму кэшем, чтоб добавить ее к сумме за которую дом выставлен (для конкуренто-способности)

_________________
Лучше взять и изобрести завтрашний день, чем переживать о том, что вчерашний был так себе.
Стив Джобс

не факт. У нас на местном рынке смотрели на кто больше даст даунпэймент. По факту отслеживания чем дело кончилось - именно с HUD домами, продажная цена оказывалась даже ниже на 5К чем выставленная при продаже. А офферы мы давали и по 15К и по 50К и оказались в пролете. HUD оценивает дом близко к рыночной, поэтому знают, что если оффер будет contingent on appraisal, то им цену придется снизить до цены в appraisal.

_________________
Это у меня не шапка Мономаха...это у меня парик из Чебурашки...

Очень странно ... а вы в каком штате ?

у нас в Мичигане HUD очень консервативно оценивает и часто они чуть ниже рыночной стоимости или по рыночной, а спрос на дома резко вырос за последние 2-3 месяца

на даун пэймент у нас вообще не смотрят - все цифры "забиваются" в компьютер и тот, кто больше предложил, тот и выиграл

... осталось только, чтоб appraiser из лоун-банка оценил на сумму, приближающейся к офферу, иначе нужно будет доплачивать из своего кармана кэш (или брать еще один кредит под процент)

Вы именно ХАД имеете в виду - не Фенни Мэй и т.п. ?

_________________
Лучше взять и изобрести завтрашний день, чем переживать о том, что вчерашний был так себе.
Стив Джобс

Я именно про HUD говорю. Это в Калифорнии. Здесь гонка за домами сумасшедшая, все сметают, какие-то грязные игры с домами, где если цена визуально низкая, то там уже свой разработанный сценарий продать " меж своих" и со стороны туда не втиснуться.
У Fannie Mae мы в итоге дом купили. Они завышают цену ого-го... В нашем случае было на 50К выше аппрейзала. Но они и снижают тоже, если такое условие поставить, что мы и сделали.
Про HUD и шортсейлы нам именно сами агенты "той" стороны говорили, что отдадут предпочтение тем, кто больше налом отвалит. Хадовские может и отдавали предпочтение еще помимо нала более высокому офферу, шортсейльщики так точно нет. А в итоге все игру заканчивали одинаково - дом уходил по цене аппрейзала, если там надо было что-то ремонтировать и он не был шибко весь из себя выдающийся.

К слову сказать, поскольку мы переехали из Орегона, то там совсем не тот сценарий - бьются за дома по скромной цене. Чуть повыше цены - народ продать их не мог по крайней мере летом- осенью прошлого года. Народ все снижал и снижал цены, включая нас. А сюда переехали - так еле купили уже абы какой, цены вверх взлетели. Народ по 40-50 К выше цены дает и никаких континдженси.

_________________
Это у меня не шапка Мономаха...это у меня парик из Чебурашки...

У нас тоже цены взлетели, причем буквально за считанные месяцы
т.е. за то, на что год назад никто и не смотрел, сейчас драка
и кэш - король ситуации

частные (банковские) форкложе уходят в основном за кэш
а HUD - будучи государственной конторой, просто обязан принять макс. оффер - будь-то кэш или лоан
но победитель в течении 2-х суток обязан предоставить фин доки (при-аппрувалы и ты пы)

Шапокляк 100, поздравляю с покупкой дома
эх, нелегкое это дело в последнее время

_________________
Лучше взять и изобрести завтрашний день, чем переживать о том, что вчерашний был так себе.
Стив Джобс

Цены часто намеренно заниженные выставляют, что to sparkle interest

мы сначала тоже не понимали - что к чему - но со временем все ньюансы проясняются
и вырисовывается примерная картина - что по чем ?

_________________
Лучше взять и изобрести завтрашний день, чем переживать о том, что вчерашний был так себе.
Стив Джобс

А я думала постоять послушать, но в итоге связалась с риэлтером понравившегося дома там во Флориде. Вот уже третий день на телефоне, она мне каждый день присылает хорошие предложения. Сейчас выберем 5 домов, муж в след субботу посмотрит и сразу будет делать офер того что понравится. Я сделала как мне и говорили, отправила ей ссылки на дома, с которыми работают другие агентства и она мне тоже выслала по ним инфу. Выслала все форклоужр, овнеровские, агентства, в общем все что только возможно с полной развернутой инфой. Так что мне не пришлось самой нигде ничего искать. Спасибо что советовали просто обратиться. Она и проведет всю покупку и все дела. Надеемся к концу лета переехать в новый дом) Пока что занимаюсь поисками отеля, не очень успешно...

_________________
Принимаю обращение на ТЫ =)