Девочки мы тут спорим и спорим с мужем. Он говорит я американские законы не понимаю. Мы хотели купить дом. Дом пренадлежит Фреди Мак и риэлтор Арт Лии показывает дом. С сайта аудитора узнали что домом владел один мужчина (покупал его за 260 000 долларов) потом этот дом купил Фреди Мак (банк) за 190 000 долларов. С ноября (около трех месяцев) по настоящее время дом продается как foreclosure за 300 000. Мой муж спорит что банк должен продать его за минимальную сумму близкую к цене приобретения плюс проценты риэлторам. Я доказываю что это отличная инвестиция для банка и цена совершенно правильная, рыночная а те дни когда дома прдавались банками за полцены - ушли в летопись. Банк делает деньги и нет никаких потерь на этом (в случае продажи). Он доказывает что прибыль с продажи (сумма выше 190 000 за что куплен банком) пойдет в бывшему владельцу дома в карман - согласно американским законам и он (мой муж) не понимает почему банк отклонил два наших предложения (мы предлогали 275 000 что ниже их ответного предложения 292 000 на чуть). Oй как длинно получилось. Но мож кто объяснит как это работает на самом деле.

_________________
Трудно быть электровеником :(

Не связывайтесь лучше. Моя риэлторша говорила, что много мороки с такими домами, что банки очень тянут с ответами, да и уступаут неохотно.

Посмотрите другие дома - мой совет.

кстати считается, что когда дома отходят банку по форкложер, бывшие владельцы все стараются снять/ продать / испортить.

Вам надо выяснить вопрос , если инспектор найдет недоделки, кто будет исправлять их?
Или продается as is?

Вопрос не о том, связываться или нет. Насколько я понимаю - муж прав. Банк после продажи покрывает долг по моргиджу, высчитывает все комиссионные по продаже и разницу должен отдать владельцу. И это очень редко случается, чтобы банку даже свои затраты удалось отбить. Поэтому так много банков закрылось, остальные терпят огромные убытки. Так что ситуация действительно непонятная. После продажи банк обязан выслать владельцу форму 1099-С, где указывается сумма задолженности по дому и сумма продажи. Это для ИРС. Если есть прибыль, на нее надо заплатить налоги. Если убыток - зависит от штата. Во многих штатах долг прощается без последствий, в некоторых за прощенный долг тоэе надо платить налог как на прибыль. Долг в инвестиционном доме не прощается. А насчет не связываться - не скажите. Это лучший способ получить дил. Если с умом конечно. Мы купили дом для инвестиций на форкложер, присматриваем еще. Насмотрелись конечно всякого, что да, то да.

_________________
Характер у меня замечательный, только нервы у всех какие-то слабые...
Дорога под названием «Потом», приводит в страну под названием «Никогда»

форекложер - хороший вариант для покупки,если у вас есть где жить на ближайшие где-то 6 месяцев.дом/квартиру можно действительно купить недорого,НО банк может не давать ответа по вашему оферу до 6 месяцев.может ждать лучшего предложения и тянуть резину,не говоря ни да ни нет.а как прыгнут цены (и куда вверх или вниз) за это время никто не знает.

А может кто-нибудь объяснить, если семья не в состоянии выплачивать за дом, и оставляет его, на сегодняшний момент цена дома упала вдвое по сравнению с суммой, за которую семья купила дом ( в кредит), эту разницу банк "вешат" на семью? Т.е. семья продолжает выплачивать, не живя в доме? а что, если семья объявляет себя банкротом? Что для этого нужно ( какой должен быть доход и пр.)

Кто понимает эти моменты, объясните, пожалуйста
PS как я понимаю, это и есть форклоуже, поэтому и пишу сюда

Банк может продавать по любой цене дом, он не будет выгоду с продажи отдавать бывшему владельцу. Владельцу раньше надо было продавать и тогда он мог бы разницу между заемом и рыночной ценной взять себе. Если дом уже принадлежит банку, обычно они дают ответ за 3-5 дней. Если дом в форкложуре, но банк еше не взял его- владелец может сделать short sale продать по рыночной цене, но ниже той суммы которую он должен банку. Тогда банк должен на ето согласится, разница обычно списывается, владелец не будет должен банку разницу в цене. В таком случае и занимает 6-9 месязев получить от банка ответ.
Если хотите продать дом, но цена упала, звоните банку своему и говорите что хотите дом продать на short sale либо попробуйте loan modification когда Ваши выплаты банк соглашается уменьшить. Если обьявите банкротство, все равно дом можно продать на short sale.

Светлана, огромное спасибо, что откликнулись))
Хотелось бы прояснить некоторые моменты -
1 Вы пишите - продать , но не ниже той суммы, который должны банку? А если это нереально? Если долг больше, чем на сегодняшний день стоит дом? ( я упомянула, что цена упала в 2раза)
2.как оформляется loan modification ? есть ли реальные случаи, что кому то это удалось? не слышали..
3. в каком случае ситуация подпадает под банкротство? ( есть какая-то фиксированная сумма, как в случае с например мин прожиточным минимумом в 18к$ ?

Вы можете продать дом за цену НИЖЕ чем Ваш заем банку если банк на это согласится. Называется short sale (то есть продать за меньшую сумму), банк списывает разницу, ВЫ с ним договоритесь что не будете разнизу должны. Например, Вы должны банку $200,00 за дом, но его можно продать только за $120,000. ВЫ звоните банку, говорите, что не в состоянии платить, но не хотите форекложе. Ставите дом на рынок с риалтером, банк Вам присылает документы (надо обьяснить почему не можете платить- потеря работы, потеря кормильца, т.д.) то есть не просто Вы передумали там жить а именно что-то случилось. Когда будет предложение на дом от покупателя, банк рассматривает его, посулает своих людей дом оценить- на самом деле он стоит стол;ко на сколько оффер пришло или они могут подороже его сами продать. Сам процесс с того момента как Вы отправили докумнеты банку что не можете платить и банк согласился на потерю денег может занять до 6 месяцев. Loan modification да, знаю случаи когда уменьшали ежемесячные выплаты, сходите на http://makinghomeaffordable.gov/ там бесплатно рассматривают Вашу ситацию- смогут помочь или нет, это если Вы хотите оставатся в доме но за меньшие выплаты. Удачи! Посмотрите местных реалторов которые специализируются на short sale.

Да, и Вы можете жить бесплатно в своем доме пока идет short sale, если трудная финансовая ситуация, не выезжайте пока дом не продастся. Некоторые люди думают что им надо срочно выезжать из дома и потом дом пустой стоит на продаже. Банку лучше чтобы Вы там жили даже если не платите, т.к. пустые дома быстрее теряют в стоимости, их могут обократь, т.д. Некоторые банки даже предлагают небольшие деньги домовладельцам при продаже, если они в дома живут, держат его в хорошем состоянии и помогают банку его продать.

Светлана, огромное спасибо за обстоятельные ответы! Вам также удачи!

Мы сделали чаптер 13 недавно и обязались платить трасти 3000 доллар. Туда входит больш часть за дом. До банкр-ва не платили за дом 3 месяца, потом 1 раз заплатили. И сейчас уже заплатили 1 раз трасти. Дело в том, что мы не в состоянии платить 3000 и собираемся перейти в чаптер 7.
Мне иетересно, сколько мы сможем жить в нашем доме? Банк же будет делат форклозер. Хотелось бы дом продать конечно, но навряд ли это удастся в данную ситуацию на рынке.

_________________
Не буду думать об этом сегодня, подумаю об этом завтра.

Жить в доме сможете 6 месяцев после foreclosure sale, если у вас менее 3 акров земли при доме, и 1 год, если более 3 акров земли.

_________________
www.currantmist.com

КАК странно. А какая зависимость между акрами и временем проживания в доме?
А банк имеет право приводить людей смотреть дом в то время как там живём мы?
В общем,6 месяцев можно жить бесплатно.

_________________
Не буду думать об этом сегодня, подумаю об этом завтра.

зависимость такая: закон так написан.
если вы в доме все еще живете, то банк не имеет никаких прав ни на что до тех пор пока не истечет redemption period. если вы в доме не живете и не храните в нем личные вещи, то банк имеет право вступить во владение через 30 дней со дня вашего выезда из дома.

_________________
www.currantmist.com