Дилемма стара как мир; Хочется дом в сейф районе, но позволить можем только не в сейф или дом, который скоро фореклоуз; Но вот вопрос к тем кто разбирается, вообще реально как то купить проперти, которая подалала дефолт нотис. То есть реально как то отследить собираются они все таки фореклоуз или все таки будут выплачивать? И как такую проперти покупать? Прямо в суде ждать, когда им фореклуз нотис дадут?

Кто покупал или разбирается в реал истейт, напишите пож-та!!

Вот сидим с мужем, смотрим на варианты, присланные риэлтором. То что нравится, в основном на short sale. Что это за зверь? Почему надо ждать несколько месяцев решения? Они назвали цену, мы решили купить. В чем проблема?

_________________
Дают - бери, бьют - ДАВАЙ СДАЧИ

девы, топайте в раздел Финансы,
там все тонкости того льда уже мусолятся не по первому разу

Очень в общем напишу, так как везде свои нюансы...идете в суд, в свой, там устраиваются эти аукционы, помоему даже в здание суда не нужно заходить. Там представитель от тайтл компании, как правило, скажет вам какой дом продается, какой самый высокий бид. Вы должны быть с кешем или cashier check (что все равно кеш) и делать ставку. Вам скажут выиграли вы или нет, скорее всего под конец дня или могут сказать, что форкложер postponed, что может означать, что настоящий владелец сторговался о чем то с банком. Иногда вы покупаете дом вслепую, только title insurance вам могут дать, иногда цена может быть даже выше рыночной. Я бы не стала там покупать, если только у меня денег куры не клюют или это мой бизнес. Лучше покупайте те форкложуры, которые уже есть в продаже и на всех сайтах риелторских.

Спасибо за ответ! А вы сами в реал истейт работаете? И не стали бы покупать, потому что цена выше рыночной и дом в слепую покупается или потому что надо сразу кеш?

Мисс Блисс, я не риелтер, но я это понимаю так.
Когда люди не могут или не хотят платить за купленный в ипотеку дом, то у них есть 2 варианта: или ждать пока банк заберет у них дом (фореклоуже), или пытаться продать дом. Но так как сейчас многие дома стоят дешевле, чем та сумма, которую люди должны банку за дом, то банк должен еще разрешить продать дом за меньшую сумму, чтобы получить хоть какие-то деньги и не пополнить коллекцию foreclosured houses. Вот такая продажа называется short sale, она как бы стоит в цепочке между тем, что человек владеет домом и тем, что банк забирает дом обратно. Хотя процесс сам далеко не short, одно название. Потому что если Вам понравился дом, то решение о том, согласны ли на Ваш offer, принимает не нынешний владелец дома, а банк, который дал мортгич этому человеку. А этот банк может рассматривать Ваш offer неделями и месяцами, все зависит от банка.

Я сама сейчас смотрю дома. Процентов 70 всех домов - short sale. А, вообще, домов много на рынке, а тех, которые бы понравились так, что захотелось бы сделать offer, мало.

Повтор

Boonski, спасибо. Все достаточно доходчиво и понятно.

_________________
Дают - бери, бьют - ДАВАЙ СДАЧИ

все правильно по short sale, добавлю, что по отношению к деньгам, слово short используется как "нехватка"

А когда написано short sale contingent, значит ли это что уже нельзя делать оффер на этот дом? И можно ли узнать сколько предложили другие покупатели?

Хотела бы сразу прояснить, что я говорю об foreclosure auction, надеюсь вы поняли меня, так как вы можете купить форкложер, который официально на продажу. Не стала бы на аукционе покупать, потому что практически покупаешь кота в мешке, реальную цену вы не сможете определить, так как порой не видите что покупаете, и там можно купить только за кеш. С другой стороны есть форкложуры, которые выставлены официально на продажу, они есть на любых риелторских сайтах, те не страшно покупать.

Contingent означает, что продавец согласился продать покупателю и документы послали в банк на рассмотрение, то есть теперь банк (должника) должен согласиться продать за сторгованную цену. Оффер можете написать, но это будет back up offer, то есть если сurrent buyer решит не покупать, то ваша оффер может бфть следующей. Обычно продавец рад back up оферам, потому, что не все покупатели соглашаются ждать несколько месяцев пока банк согласиться продать эту недвижимость.
Цену предложенную обычно не говорят, но можно попробовать спросить риэлтора об этом.

Deniseспасибо огромное за ответы!!!

Получается даже если мы больше предложим, то все равно те кто подал оффер первыми смогут его купить? Или банк рассмотрит и наше оффер тоже и потом решит на что соглашаться?

Нет немого не так, ваша оффер будет у продавца, на случай того, если покупатель, чья оффер была послана в банк решит не покупать и тогда, если продавец согласиться продать вам, он точно также пошлет вашу оффер в банк и вы будете ждать, чтобы банк согласился продать.

я вам процесс объясно шорт сейла, чтобы вы понимали.

Дом выставляется на продажу продавцом, когда он решил, что не хочет/не может платить банку. Например, в банк он должен $400,000, а продать может только за $250,000, ему поступает оффер в $248,000 и он соглашается продать, теперь он берет эту оффер и еще пакет документов для шорт сейла и посылает в банк, которому должен. Банк рассматривает эти документы от 1 месяца до 1 года и соглашается или не соглашается продать за $248,000. Если не соглашается и покупатель говорит, что не согласен платить больше, то тогда продавец, если согласится вам продать, посылает теперь вашу оффер банк и вы будете теперь ждать несколько месяцев. Еще иногда банк может сказать, что может продать только за $280,000. Покупатель не хочет покупать за 280 и уходит и тогда могут обратиться к вам и сказать, что вот банк согласен продать за 280, покупатель вышел из сделки и вы можете теперь купить если хотите, но только за 280