 |
Автор |
Сообщение |
marina
|
Заголовок сообщения: Re: такое чувство, словно меня раздели Добавлено: 09 сен 2011, 08:22 |
|
Зарегистрирован: 29 окт 2002, 00:13 Сообщения: 23702 Откуда: Texas
|
Kapitula1 писал(а): выплачиваем мы каждый месяц в два раза больше чем надо, чтобы быстрее было, но все равно медленно получается. Попробуйте сделать payments every two weeks (biweekly) в дополнение к обычным выплатам. Получается таким образом вы будете доплачивать за один дополнительный месяц в год.
_________________ A woman in Russia has a chance to be almost everything except a woman
|
|
 |
|
 |
Denise_
|
Заголовок сообщения: Re: такое чувство, словно меня раздели Добавлено: 09 сен 2011, 08:32 |
|
|
marina писал(а): Возможно чтобы взять новый займ вам нужно будет положить downpayment от 10% до 20%. (от $100К это будет от $10 до $20К плюс к closing costs). . Не понимаю зачем?  Нас не просили даунпеймент, просто прислали письмо через пару недель после рифай - full reconveyance (о том, что прошлый долг погашен) да и все. Все нужно расписывать и просчитывать с лоан офицером. Знаете, мой опыт работы с лойн офицерами, если происходят ошибки, то только от не очень большого опыта работы и тогда они что-то не говорят, в основном, а не для того, чтобы обмануть. Кстати я бы со всеми бумагами ходила к лоеру, так как иногда даже сам лоан офицер может не понимать нюансов, его работа переоформить бумаги, а не давать юридические советы. Вообще, когда вот так пишут девочки общие правила, мол вот так то и так происходит, то это не правильно, в любой ситуации будут свои нюансы - есть только похожее, но не такое же. 
|
|
 |
|
 |
marina
|
Заголовок сообщения: Re: такое чувство, словно меня раздели Добавлено: 09 сен 2011, 08:40 |
|
Зарегистрирован: 29 окт 2002, 00:13 Сообщения: 23702 Откуда: Texas
|
Denise_ писал(а): Не понимаю зачем?  Нас не просили даунпеймент, просто прислали письмо через пару недель после рифай - full reconveyance (о том, что прошлый долг погашен) да и все. Потому что, как я написала выше, зависит от вашего изначального типа займа и вашей equity. У нас изначально был FHA loan который идёт с PMI (естетвенно не выплаченным). И equity у нас не было практически в доме. Цитирую из официальных источников: Цитата: If a home is worth $200,000 and the mortgage balance is $160,000, the homeowner has 20 percent equity or an 80 percent loan-to value. If the loan balance is $190,000, the amount of equity is just 5 percent. For refinancing, the equity is the equivalent of the down payment for a home purchase.
A homeowner with 20 percent or more equity can get a standard mortgage refinancing without any additional funds. Homeowners with equity of 5 to 20 percent will require the payment of some form of mortgage insurance added to the loan balance or monthly payment.
_________________ A woman in Russia has a chance to be almost everything except a woman
|
|
 |
|
 |
Denise_
|
Заголовок сообщения: Re: такое чувство, словно меня раздели Добавлено: 09 сен 2011, 09:11 |
|
|
Шапокляк100 писал(а): [ Дениска! Ты не поняла вопроса - я спрашивала - почему при покупке именно кондо какие-то виды лоанов предпочтительней чем другие? Какая разница при каком виде лоана человек купит кондо? В чем фенька? У нас при покупке дома было по барабану банку - хоть тот, хоть другой вид, лишь бы сделка закрылась и мы не сорвались с крючка  . Нам за conventional вытрясли все мозги, и тянули чуть не месяц. Надоело всё до фени ( там явно усматривалось, что то, что понаобещали- выполнять не хотели). Перекинулись на FHA -за 10 дней закрыли сделку, да и то потому что тетка в банке была одна тупей другой - то аппрэйзал не тот притянут, то еще какие-то проволочки. Но не сравнить было с первой тягомотиной.Там ваще жесть была. Шап,, дык я тебе о чем и сказала  - не только человек должен быть квалифицирован для покупки дома/кондо, но и дом/кондо должно быть квалифицировано для определенной лоан программы, так банки себя защищают. Я не буду все описывать, так как это работа лоан офицера и неправильно будет утверждать, что именно все так происходит и будет происходить, так как банки меняют свои требования, практически помесячно в эти дни. Лоан программ такое количество, что описывать каждую дня не хватит, я еще больше запутаю Вот такое правило можно наверное вывести - чем больше даунпеймент, тем меньше требований к проперти, чтобы получить лоан. Некоторые банки после 20% даунпеймент не заботятся о состоянии дома, ну мягко говоря не заботятся, если напрмер там будет трещина в фундаменте, дом построен без пермитов etc, то там только кеш потянет, так, что на некоторые проперти не возможно поучить лоан вообще. С кондо, где-то в среднем (опять утверждать что у всех так неправильно, но примерно так и происходит) после 25% дайнпеймент почти гарант, что получишь лоан. Ну и логически - чем меньше даун пеймет, тем больше требований к кондокомплексу, вот решили упрощать процесс и просто аппрувить целые комплексы для FHA и VA , так как FHA - 3,5 % доунпеймент, в VA - 0%, в первом случае государство должно одобрить эту покупку, так как оно является гарантов, во втором общество ветеранов и они очень тщательно проверяют состояние проперти и комплекса, чтобы была гарантия, что проперть была очень секьюр. (обе программы федеральные) У них есть список требований, к комплексу, который должен присутствовать, иначе они откажутся быть гарантами. Напрмер для FHA требуется, чтобы на кондокомплексе не было litigations - когда HOAs судятся с кем-нибудь или кто-то судит HOA, в комплексе должно проживать больше 51% владельцев (не рентеров), один человек не может владеть более определенного количества кондо к этом комплексе, все должно быть в хорошем, livable состоянии - целые окна, пол, все appliances должны присутствовать, кроме холодильника, стирательной машины и драера, ну и еще много чего. Можно писать до бесконечности, но это только запутает  Поэтому, нужно идти в банк и говорить, какие лоаны я могу получить и понимать, что чем меньше даунпеймент, тем меньше домов или кондо мне нужно рассматривать.
|
|
 |
|
 |
Denise_
|
Заголовок сообщения: Re: такое чувство, словно меня раздели Добавлено: 09 сен 2011, 09:21 |
|
|
marina писал(а): Потому что, как я написала выше, зависит от вашего изначального типа займа и вашей equity. У нас изначально был FHA loan который идёт с PMI (естетвенно не выплаченным). И equity у нас не было практически в доме.
Так почему не делать рифайненс с FHA опять - даунпеймент будет 3,5%? почему ты пишешь о 10-20%? Не имеет смысла для меня никакого, сорри. Я согласна, что эквети должно соотсетствовать даунпейменту лоан программы и если он не соответсвует, придется доплатить. что это за официальные источники? На Марин, это для FHA, что требуетс http://fhagovernmentloans.org/FHA%20Loa ... rtgage.htm Блин, мне работать нужно, а я здесь висну 
|
|
 |
|
 |
marina
|
Заголовок сообщения: Re: такое чувство, словно меня раздели Добавлено: 09 сен 2011, 09:49 |
|
Зарегистрирован: 29 окт 2002, 00:13 Сообщения: 23702 Откуда: Texas
|
Denise_ писал(а): Так почему не делать рифайненс с FHA опять - даунпеймент будет 3,5%? почему ты пишешь о 10-20%? Не имеет смысла для меня никакого, сорри. Для тебя не имеет смысла, для меня имеет.  В нашей персональной ситуации обычный займ нам подошёл лучше, мы сами не хотели FHA. Второй займ из conventional loan мы выплатили через месяц после того как его взяли. Выгоднее вышло с conventional чем с FHA в нашем случае, плюс мы не хотели платить mortgage insurance premium. Да, мы всё сравнивали ДО перефинансирования.
_________________ A woman in Russia has a chance to be almost everything except a woman
|
|
 |
|
 |
Miss Bliss
|
Заголовок сообщения: Re: такое чувство, словно меня раздели Добавлено: 09 сен 2011, 10:45 |
|
Зарегистрирован: 03 май 2008, 13:24 Сообщения: 398 Откуда: Город русской славы
|
Девочки, разговаривала с риэлтором о продаже наших 2-х домов. Они чаржат 5% ну или по договоренности. Получается дофига мне им платить. Честно говорю, что жаба душит. Что делать? Продавать дочкин таунхаус самой? Договариваться о меньших комиссионных? Поделитесь мыслями, пожата. Дочкин таун-хаус уйдет с полоборота, я думаю. Или уже не г-тся и дать человеку заработать? Но речь идет о неск. десятках тысяч долларов. Жалко. Что посоветуете?
_________________ Дают - бери, бьют - ДАВАЙ СДАЧИ
Последний раз редактировалось Miss Bliss 09 сен 2011, 10:55, всего редактировалось 1 раз.
|
|
 |
|
 |
Denise_
|
Заголовок сообщения: Re: такое чувство, словно меня раздели Добавлено: 09 сен 2011, 10:46 |
|
|
marina писал(а): Denise_ писал(а): Так почему не делать рифайненс с FHA опять - даунпеймент будет 3,5%? почему ты пишешь о 10-20%? Не имеет смысла для меня никакого, сорри. Для тебя не имеет смысла, для меня имеет.  В нашей персональной ситуации обычный займ нам подошёл лучше, мы сами не хотели FHA. Второй займ из conventional loan мы выплатили через месяц после того как его взяли. Выгоднее вышло с conventional чем с FHA в нашем случае, плюс мы не хотели платить mortgage insurance premium. Да, мы всё сравнивали ДО перефинансирования. ну тогда для проще понимать так - если меняешь лоан программу, то будь уверен, что эквети на доме должно быть минимум на даунпеймент новой программы. FHA - 3,5% VA - 0% Conventional (it depends от 0%-смотря какая лоан программа была и на какую меняете) Home path 3% Ну и так далее
|
|
 |
|
 |
Denise_
|
Заголовок сообщения: Re: такое чувство, словно меня раздели Добавлено: 09 сен 2011, 10:55 |
|
|
Miss Bliss писал(а): Девочки, разговаривала с риэлтором о продаже наших 2-х домов. Они чаржат 5% ну или по договоренности. Получается дофига мне им платить. Честно говорю, что жаба душит. Что делать? Продавать дочкин таунхаус самой? Договариваться о меньших комиссионных? Поделитесь мыслями, пожата. 5% это распространено неплохо, но можно и меньше найти, можете сами попробовать, сможете разместь в локал газетах - надеюсь бесплатно, крейгслист, какие-то сайты существуют FSBO, не знаю сколько они чарджат, таблички FSBO , можно купить в хоум дипо, но MLS вашего дома не будет,а это ресурс где все постят свои объявления о продаже. У вас там свои законы, процесс продажи, бумаги, не знаю какие, и сколько будет стоить заказать их, поэтому риэлторам, лоерам дают лицензию только в одном штате - в каждом штате свои заморочки. Также если у покупателя есть агент, то вам придется ему платить в любом случае, как сторгуетесь, обычно от 1-3 процентов, то есть вы заплатите листинг офису в итоге только 2%. Аккуратно, так как много скама, неродивые покупатели, обязательно пользуйтесь услугами лоера. А вообще просчитайте сколько у вас выйдет трат, если сами будите продавать и сколько если с агентом и решайте как выгодно.
|
|
 |
|
 |
Miss Bliss
|
Заголовок сообщения: Re: такое чувство, словно меня раздели Добавлено: 09 сен 2011, 12:17 |
|
Зарегистрирован: 03 май 2008, 13:24 Сообщения: 398 Откуда: Город русской славы
|
Denise_ писал(а): Также если у покупателя есть агент, то вам придется ему платить в любом случае, как сторгуетесь, обычно от 1-3 процентов, то есть вы заплатите листинг офису в итоге только 2%. Дениз, т.е если у покупателя есть свой риэлтор, я должна ему платить? Почему, если не я его нанимала? Наверное лучше поручить риэлтору, но договариваться о меньшей сумме комиссионных, хотя бы потому что 2 дома выставляем через них.
_________________ Дают - бери, бьют - ДАВАЙ СДАЧИ
|
|
 |
|
 |
marina
|
Заголовок сообщения: Re: такое чувство, словно меня раздели Добавлено: 09 сен 2011, 12:26 |
|
Зарегистрирован: 29 окт 2002, 00:13 Сообщения: 23702 Откуда: Texas
|
Miss Bliss писал(а): если у покупателя есть свой риэлтор, я должна ему платить? . практически всегда a seller pays buyer's commission
_________________ A woman in Russia has a chance to be almost everything except a woman
|
|
 |
|
 |
Miss Bliss
|
Заголовок сообщения: Re: такое чувство, словно меня раздели Добавлено: 09 сен 2011, 12:39 |
|
Зарегистрирован: 03 май 2008, 13:24 Сообщения: 398 Откуда: Город русской славы
|
Согласна. Я думала Дениз имеет ввиду, что я плачу в любом случае, даже если продаю самостоятельно. Сейчас говорила мужу, что буду разговаривать о снижении процента. Его мнение, если риэлтор покупателя получит с соседского дома больше, то наш дом может и не показать - финансовая заинтересованность. Вы тоже так думаете?
_________________ Дают - бери, бьют - ДАВАЙ СДАЧИ
|
|
 |
|
 |
marina
|
Заголовок сообщения: Re: такое чувство, словно меня раздели Добавлено: 09 сен 2011, 12:53 |
|
Зарегистрирован: 29 окт 2002, 00:13 Сообщения: 23702 Откуда: Texas
|
Miss Bliss, я думаю поторговаться никогда не плохо. Но в целом 5% fee очень нормально, у нас например 6% берут. Потом эти 6% делятся на 3% и 3% между продавцом и покупателем. Но думаю сложно будет договорится о снижении, так как агенту покупателя всё равно нужно будет платить 2.5%, а значит продавец при договоре с вами о снижении % будет "отрывать" эту сумму из своей личной комиссии. По поводу продавать by owner. Тут нужно разбираться и желательно нанять адвоката for paperwork. Можно сделать research. Мы когда дом покупали я сама всё искала, так как у нас не было агента. В качестве юриста у меня выступал муж, иначе бы пришлось нанимать. По поводу финансовой заинтересованности - тут не совсем поняла что вы имеете в виду. 
_________________ A woman in Russia has a chance to be almost everything except a woman
|
|
 |
|
 |
marina
|
Заголовок сообщения: Re: такое чувство, словно меня раздели Добавлено: 09 сен 2011, 12:57 |
|
Зарегистрирован: 29 окт 2002, 00:13 Сообщения: 23702 Откуда: Texas
|
Miss Bliss писал(а): Я думала Дениз имеет ввиду, что я плачу в любом случае, даже если продаю самостоятельно.
 Да, Denise правильно имеет в виду Перечитала ваше сообщение. Добавлю. Если у покупателя будет свой агент, то вы заплатите ему его commission - т.е. 2.5% Но сэкономите на своих 2.5% если будете продавать by owner. Скорее всего агент даст вам контракт на подпись прежде чем делать сделку (иногда дaже прежде чем показывать дом своим покупателям). Контракт о том, что он получит свою комиссию. Тут конечно можно торговаться о % комиссионных, но, думаю, 2.5% - это good deal for you.
_________________ A woman in Russia has a chance to be almost everything except a woman
|
|
 |
|
 |
Шапокляк100
|
Заголовок сообщения: Re: такое чувство, словно меня раздели Добавлено: 09 сен 2011, 15:40 |
|
Зарегистрирован: 20 авг 2010, 22:34 Сообщения: 6703
|
Denise_ писал(а): 5% это распространено неплохо, но можно и меньше найти.
А как говорить агенту покупателя о снижении процента? На сколько сейчас в среднем по району расчитывает риэлтер покупателя?
_________________ Это у меня не шапка Мономаха...это у меня парик из Чебурашки...
|
|
 |
|
 |
|
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 6 |
|
|
|
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете добавлять вложения
|
|
|