Ну и как вам еще объяснить? Вроде все расписали подробно. Вы все равно ничего не видите, кроме что на 300 меньше платить. На таких и рассчитывают.

_________________
Характер у меня замечательный, только нервы у всех какие-то слабые...
Дорога под названием «Потом», приводит в страну под названием «Никогда»

" выплатите гораздо больше этой суммы" - это вы про клозинг кост или про какую сумму?

Грубый пример:
Сейчас платите $1000 в месяц при займе в 100К. Будете платить $800 в месяц при займе в $120К. Визуально платите на $200 в месяц меньше, а в реале должны больше в общей сумме так как они её enroll into existing mortgage.
Т.е. по идее то что обещают так и есть. Будете платить на $200 меньше, но они не раскрывают всей полноты картины. Вернее вы не интересуетесь, а они и рады...

_________________
A woman in Russia has a chance to be almost everything except a woman

За перефинансирование нужно платить. Closing costs и прочие fees, смотря по вашей ситуации. Их можно выплатить из своего кармана, налом, а можно просто взять взаймы и приплюсовать к общей сумме займа за дом.

_________________
A woman in Russia has a chance to be almost everything except a woman

Про всю. Хорошо, попробую еще раз на пальцах. Возьмите свой существующий клозинг кост и посмотрите - сколько стоит ваш дом и сколько вы выплатите в конце срока. Посмотрите сколько вам осталось платить, добавьте к этому клозинг кост финансирования и посмотрите сколько вам нужно будет выплатить по новой сумме и процентам с нового срока, посмотрите на разницу. Результат вас неприятно удивит. Это отнюдь не 2000 клозинг коста. Вы вообще на цифры, документы по дому когда-нибудь смотрели? Например за дом стоимостью 250К в среднем выплачивается 700-720К, если на 30 лет. Как распределяются платежи я уже писала.

_________________
Характер у меня замечательный, только нервы у всех какие-то слабые...
Дорога под названием «Потом», приводит в страну под названием «Никогда»

Как мы в унисон.

_________________
Характер у меня замечательный, только нервы у всех какие-то слабые...
Дорога под названием «Потом», приводит в страну под названием «Никогда»

Дениска! Ты не поняла вопроса - я спрашивала - почему при покупке именно кондо какие-то виды лоанов предпочтительней чем другие? Какая разница при каком виде лоана человек купит кондо? В чем фенька?
У нас при покупке дома было по барабану банку - хоть тот, хоть другой вид, лишь бы сделка закрылась и мы не сорвались с крючка . Нам за conventional вытрясли все мозги, и тянули чуть не месяц. Надоело всё до фени ( там явно усматривалось, что то, что понаобещали- выполнять не хотели). Перекинулись на FHA -за 10 дней закрыли сделку, да и то потому что тетка в банке была одна тупей другой - то аппрэйзал не тот притянут, то еще какие-то проволочки. Но не сравнить было с первой тягомотиной.Там ваще жесть была.

_________________
Это у меня не шапка Мономаха...это у меня парик из Чебурашки...

есть хорошая статья про Киосаки, там один фин. аналист с гарвардским mba давал анализ советам киосаки. Получилось глубже и информативнее, чем все книжки киосаки )))

ну тогда вам надо обязательно это сделать и рассказать нам лет через 7-10 how it worked out for you

Да нормально будет это work out... Поднимите руку из сидящих в этом топике те, кто собирается прожить в своем нынешнем доме 30 лет? Не смешите мои тапочки. Кому-то понадобится больше дом, кому-то меньше, кого-то судьба закинет в другой штат и ваще... А потому, платя сегодня на 300 баксов меньше для меня лично реально выгодней, чем какие-то скурпулезные сложно-математические расчеты- когда это оплатится.
Кто дом купил год-два назад, то это выгодно. Кто уже живет мамнадцать лет и по выплате на финишной прямой, платит уже только принципал, то соглашусь, что невыгодно. Так что it depends...

_________________
Это у меня не шапка Мономаха...это у меня парик из Чебурашки...

Так я с самого начала сказала, что надо считать и примерять к своей ситуации. Кому то может и невыгодно совсем, но тем не менее из-за каких-то изменившихся финансовых обстоятельств 300 долларов в месяц являются спасением бюджета. Мы вот однажды рефинансировали, чтобы иметь возможность купить второй дом. Если же принимать во внимание чисто выгоду, просто 300 долларов в месяц не обязательно будут выгодны, на полпроцента рефинансировать смысла нет почти никогда, за исключением читай выше, когда нет другого выхода. А заявлять - лучше я чичас меньше платить на 300 буду и заплачу на полмульона больше, а может и не заплачу, а с дома съеду - недальновидно. С дома-то так просто не съедешь, еще его продать надо, а с рынком сама видишь что делается. Так рассуждать "лучше сейчас" было хорошо, когда цена на недвижимость как грибы после дождя росла.

_________________
Характер у меня замечательный, только нервы у всех какие-то слабые...
Дорога под названием «Потом», приводит в страну под названием «Никогда»

1. как математически возможно заплатить бОльшую сумму займа за такое же количество месяцев но с меньшим месячным пэйментом? и там и там 15 лет
2. если из 100 мы уже выплатили 30, то новый займ будет на 70. Клозинг кост три хотят, но все равно за счет предыдущих выплат получается меньше сумма чем первоначальный займ?

к тому времени я планирую все выплатить в любом случае.
Кстати, Артемида, а как влияет то, что жить в этом доме я собираюсь до скончания жизни и выплатить как можно скорее? на перефинансирование в смысле.

При рефинансировании вы по сути выплачиваете старый займ (возьмём грубо $100К) и берёте новый займ. Возможно чтобы взять новый займ вам нужно будет положить downpayment от 10% до 20%. (от $100К это будет от $10 до $20К плюс к closing costs). Это будет зависеть от вашей ситуации (сколько у вас в доме equity и какой тип займа у вас был изначально). Например нам нужно было класть downpayment в размере 10% от стоимости дома. Т.е. учитывайте это тоже. У нас не было этих 10% в наличке и мы брали второй займ чтобы покрыть эти $10К, а второй займ тоже идёт под процент. А значит, как результат, эта сумма идёт в плюс к вашему original loan amount.

При перефинансировании помимо различных fees and closing costs (вам нужно точно узнать что включают в себя ваши closing costs) возможно придётся заплатить eхtra fees. Вам нужно точно узнать у вашего банка, так как могут потребовать leftover interest с вашего основного займа, пеню за выплату всего займа досрочно. Так же могут попросить payoff charges за выплату старого займа, это отличается от пени за досрочную выплату займа. Так же сумму за release of your old lien на ваш дом.

Возможно у вас всего этого не будет, но это нужно узнавать. В результате вы можете быть в итоге должны бОльший зай в сумме чем до. Но ваши месячные платы будут ниже.

Ну и нужно подсчитать как скоро вы recoup ваши costs, но судя по тому что вы собираетесь в доме жить "до скончания жизни" вам об этом беспокоится не нужно.


Поэтому я дала ссылку на примерный refinance calculator. Можно примерно расчитать имеет ли смысл рефинансироваться или нет. Если хотите быстрее выплатить дом, то можно посмотреть какие вам дадут рейты на 10-year mortgage, а не на 15-year как у вас сейчас. Возможно разница в rate будет ниже и тогда будет иметь смысл рефинансировать. Мы с 30 лет скакнули на 15 и за счёт этого нам дополнительно понизили процентную ставку за новый займ.

Ну и всегда можно просто-напросто добавлять дополнительную сумму помесячно towards your principal чтобы быстрее выплатить займ (если это то к чему вы стремитесь) и тем самым сэкономить деньги на процентах банку вместо рефинансирования. Добавляйте по $200-300 каждый месяц и сократите выплату вашему займа намного. Для того чтобы подсчитать какая разница будет если вы просто будете дополнительно выплачивать можно с помощью вот этого калькулятора:

http://www.bankrate.com/calculators/mor ... lator.aspx

Мы дополнительно доплачиваем по $200 в месяц в счёт займа, что сокращает наш займ на несколько лет и соотвественно мы платим намного меньше процентов банку за займ - прямая экономия. Так же можно поменять выплаты за дом не на раз в месяц, а каждые 2 недели. Это тоже сокращает длину займа, так как количество недель в году большее чем месяцев, т.е. вы сделаете больше выплат в счёт займа, чем если бы выплачивали раз в месяц. Это опять же сократит сумму выплат и сэкономит вам проценты.



Пример.

Скажем, у вас займ на дом $100К на 15 лет. Вы платите, как вы писали, 4.375% за займ. Если вы будете платить минимальную сумму за займ помесячно, то вы выплатите дом за 15 лет.
Если вы каждый месяц добавляете по $300 к principal, то вы выплатите ваш дом за 10 лет.

Почувствуте разницу...

_________________
A woman in Russia has a chance to be almost everything except a woman

спасибо за обьяснения, потом почитаю подробней и посчитаю на всевозможных куркуляторах.
выплачиваем мы каждый месяц в два раза больше чем надо, чтобы быстрее было, но все равно медленно получается. Подозреваю, надо в три раза больше попробовать