конечно должен проверять все,
но недобросовестных и просто темных людей много, которые не знают что они творят.
Пока лоан не выплачен - это больше головная боль банка, чем ваша, у вас проблема возникнет если вы захотите рефинансировать в другом банке. А тут засада будет. Вы потратите очень много времени на то чтобы у вас появилась возможность рефинансировать или продать. Если речь идет о свершившемся страховом событии, иншуренс потратит месяцы на расследование, попытается договорится об изменении прайорити лоанов и только потом заплатит. Может быть.

Шап, у тебя скелет выпал на клозинг, что очень хорошо. У банка выбора не было как только заплатить. А представь что ты в роли банка/owner ....

Мне та комната больше с твоими диванами нравится)))

Два мифа (ну не только два ), которые почему-то бытуют сейчас среди некоторых и правда незнаю откуда это все пришло, может неправильно что-то понято было? -

1. то что все фокложуры старые и разбыты - это может быть любой дом, в том числе и тольок что построенный, в котором никто не жил. Просто не выплачивается моргидж и его забирает банк

2. То что шорт сейл можно купить дешево. Шорт сейл можно купить за ризанобл рыночную цену, как и любую другую проперть, перед тем как бынк согласится на шорт сейл, он приглашает оценщика и поверьте продаст его только по рыночной цене. Кста, после того, как ваша оффер пролежала месяцев 9 и если цены поднялись, то банк вам может поднять продажную цену. В итоге - потерянное время, пропавшие иллюзии. Ситуация в шорт сейл такова, что деспорейт продавец, должен продать дом очень быстро и ему нужен вот такой алчный покупатель, который провисит с ним в этом процессе все месяцы. Без оффер не будет шорт сейла, а продавец ой как не хочет рекордса форкложура на своей кредитной истории. Шорт сейл в среднем 2 года рекордс в кредитной истории, форкложер 7 лет.
Я так думаю дешево вы имели в виду, не по той цене, которой покупал предыдущий владелец, это правда.

Все дисстресст проперти нужно проверять от и до, так как они обычно продаются as is, не экономьте деньги на инспециях, проверках, нахождениях всех дискложуров и покупки тайтл иншуранс. Читайте внимательно все доки, не подписывате бред какой-нибудь. В конце концом общайтесь с юристом или квалифицированным риэлтором. Если что-то найдется потом на тайтле, то это будет головная боль тайтл иншуранс, как вернуть вам компенсацию.

Я не видела ни одного не разбитого форклоужера. Моя реалторша сказала, что видела дома еще в худшем состоянии. Но я верю, что бывают и отличные, новые дома на форклоужер. Вот на Шапокляк100 посмотрите, какие хоромы прикупила!
С шорт сейлам я вообще не очень понимаю. Мне кажется, что иногда банки вообще не знают, что продавец назвал низкую asking price. Например, один дом, который я смотрела, был оценен в 320 тыс, когда я его смотрела он продавался за 250 тыс, постепенно цена упала до 239 тыс. У меня такое ощущение, что банк даже не знал, что продавец каждую неделю сбавляет цену.

Новые дома, идущие с аукциона как foreclosure, особенно когда торгуют оптом ( весь девелопмент, к примеру), не означает, что это последняя низкая цена. По мне так это заманилово. К примеру, строитель раззорился, не продав дома за сколько хотел, банк выставил их на аукцион на 200К ниже цены строителя. Народ набежал, хапнул не глядя. А потом через год дома рухнули в цене еще на 100К. Народ, что в ажиотаже купил, теперь кусает локти.
Но к вопросу о состоянии дома - они хоть и форклознутые были, но новые - нога человеческая туда не ступала, включая тех самых покупателей с аукциона
Из недостачи было: отсутствие микроволновки у кого-то, скрина на окно и т п. Мелочь по сути.

_________________
Это у меня не шапка Мономаха...это у меня парик из Чебурашки...

Шортсейл это процесс, при котором владелец продает дом за меньшую цену, чем он должен банку (не может платить, не хочет), он не может продать его без одобрения банка (банков - иногда продавец должен не одному банку). Обычно на продажу такие дома выставляются ниже ценой, но это не значит, что он будет продан за низкую цену, а цену ставят ниже, чтобы привлечь покупателя быстро (так как моргидж нечем платить продавцу или не хочет), который верит в халяву, которая только в мышеловке, как вы знаете из пословицы Так вот этот покупатель сидит и думает несколько месяцев, как ему нетуточно повезло, и ждет одобраения банка..А банк и так теряет при шорт сейле, так как продавец не выпратит лоан полностью, поэтому если на тот момент цены поднялись и дом хорошем состоянии, в шорт сейле банк отказывает или поднимает цену.

То что банк может продать по очень низкой цене шансов 0.5% - если так, то задумайте почему, может там долгов на доме обнаружится, о которых вы не знаете или я продала такой дом, но там термитов было на 20 тысяч долларов, если бы банк еще дольше думал, то термиты бы его доели , а так в среднем цена на дома похожие была 350К, оценщик вышел на эту цену, банк согласился продать за 330К + 20К термитов (которые покупатель оплачивал) - сэкономил ли он? А мог бы дом в лучшем состоянии купить сразу за 350К.

Шапокляк, классные полы у вас в доме. Дерево?

Мы ходили смотреть один дом на форкложе. Снаружи-симпатичный, кирпичный фасад, лендскейпинг. Внутри в стенах и потолке в драйволлз были прорезаны квадратные отверстя, причём в некоторых комнатах по нескольку. Толи искали неполадку в проводах, то ли из вредности. Не знаю, но было стрёмно такой дом покупать.

я в этом ничего не смыслю. Я только слышала, что люди злятся и всё разрушают при выселении. А я думаю, так они могут и потом прийти и сжечь твой дом, когда уже переселишься. Хотя по-моему, злиться надо на себя, а не на покупателей.

Девочки, подскажите, пожалуйста:
-что делать если дом на шорт-сэйле уже пол-года, цена не меняется, дом естественно не продаётся.. я к великому сожалению в этом ничего не понимаю, а очень хотелось бы ( не знаю, где можно почерпнуть более-менее полную информацию, может какие-то курсы риэлторов есть, на которых проучившись, можно для себя разобраться, как это работает??..

-как влияет такая ситуация на возможность покупки нового дома ( на выгодных условиях - под низкий процент и т.д. ), при условии стабильного дохода, отсутствия долгов вообще и связанных с домом конкретно ( причина продажи - переезд )
- когда лучше покупать новый дом - после завершения шорт-сэйла или во время ?

-что бывает, если дом не покупают достаточно длительное время, какие варианты в таком случае?

- как вы находите foreclosure и short sale (для покупки), то что попадалось мне ( на сайтах, в газетках) - очень мало предложений, и цены не отличаются от обычных. подскажите, где искать..)

В общем, направьте на путь истинный , плиз.

PS Да, про "курсы риэлторов" для меня тоже оч. актуальный вопрос - где и как во всём этом разобраться?

Процесс покупки шорт сейла вообще очень долгий. Если дом на шорт сейле уже полгода, то, первое, скорее всего, предложения на дом слишком низкие и банк их не принимает. Второе, банк тянет, порой банк может полгода рассматривать оффер на дом. По идеи банк должен быть заинтересован в продаже дома, но я заметила, что они быстро рассматривают дела, когда продаются дома по 500 тыс и выше, не хотят, чтобы дом ценность еще больше потерял, а если ниже это цены, например, тыс. 250, то они тянут и тянут. Я делала оффер на шорт сейл дом 2008 года постройки. Дом был конфета, все внутри новое, кухня отличная, ванная зашибенная, пол акра земли. через месяц забрала свое предложение, потому что банк молчал, а меня уже время поджимала. вот уже прошло 4 месяца с тех пор, я уже два месяца как живу в новом доме, а тот все еще на продаже

спасибо за ответы

А что такое previous liens? И если, например, вы покупаете дом, который купил какой-нибудь инвестор, подремонтировал и перепродаёт, есть ли шанс вляпаться в какие-нибудь неуплаченные долги от прежних хозяев? Инвестор несёт ответственность за тайтл, когда перепродаёт дом? Спасибо заранее за ответы.

есть, previous liens - это любые долги как предыдущих хозяев, так и инвестора.
Сюда входят judgments, prior mortgages, including credit lines, tax sale certificates, federal taxes, child supports, UCC statements etc.
от инвестора в наследство остаются constraction liens.

Одной уплаты этих предыдущих долгов не достаточно, release/discharge/satisfaction должны быть зафайлины в каунти для рекординг. Только тогда ваша проперти считается свободной от любых предыдущих заемов и обязательств



нет, не несет
Owner's insurance есет обязательства в этом стучае, которая застраховала ваш тайтл от таких неприятностей

А тайтл страхуется уже после покупки? Может ли страховая компания отказаться страховать тайтл? Вроде странно звучит. Мы сейчас в процессе покупки дома шорт сэйл. До этого оффер от других людей висело полгода в банке и они отказались. У нас вроде процесс идет побыстрее. Риэлтор говорит, что к Новому Году вроде должно уже быть все оформлено и можно будет заезжать. Банк нам уже прислал аппровленный моргидж. надеюсь, что ничего плохого не выплывет. Моя знакомая работает помощницей у этого риэлтора, грит, чтоб я не переживала, с тайтлом все в порядке.